Türkiye’de konut sahibi olmanın avantajlı olduğuna dair yerleşmiş bir yargı var. Peki bu durum her zaman böyle mi?
Sosyolojik açıdan önemli olduğu açık, ya ekonomik açıdan?
Ev sahibi olmanın iyi hissettirdiğini söylesek yanılmış olmayız. Çocukluğumuzdan beri hepimize aşılanan şey bu… Ev sahibi olmanın çeşitli avantajları var. Kendi kurallarınız ile ev sahibine sormadan yaşayabilir, evde dilediğiniz gibi değişiklikler yapabilirsiniz. Kira ödemekten kurtulursunuz. Diğer yandan ev sahibi olduğunuzda ödemeniz gereken bazı vergiler vardır. Bakım, onarım gibi ek masraflar da çıkabilir. Ev yatırımı likit olmayan bir yatırımdır. Yani satın aldığınız evi istediğiniz zaman istediğiniz fiyattan satmanız her zaman mümkün olmayabilir. Konut kredisi çekerek ev aldıysanız işsiz kalma ya da gelirinizi kaybetme durumunda kredi çektiğiniz banka eve el koyabilir.
Gayrimenkul satın almanın karlı olup olmadığını anlamak için ilgilendiğiniz konutun bazı bilgilerine ihtiyaç vardır.
Bunlardan ilki ve en önemlisi; “Kira Çarpanı”
Kira çarpanı, gayrimenkulün değerinin kaç aylık brüt kira geliri ettiğini gösterir.
Diyelim ki gayrimenkulünüzün değeri 600.000 TL ve aylık brüt kira geliri 2000 TL ise bu gayrimenkulün kira çarpanı 300’dür. Yani 25 yıldır. Eviniz kendisini 25 yılda amorti eder. Kira çarpanı bir karşılaştırma göstergesidir. Sabit değildir. Ülke riskine, ekonomik duruma, beklentilere göre değişebilir. (https://www.tebernuskirecci.com.tr, 27.06.2021)
Peki evinizin kira çarpanını bulduk diyelim. İyi mi kötü mü olduğunu nasıl anlayacağız?
Bunun için evinizin fırsat maliyetini hesaplayabilirsiniz. Fırsat maliyeti, yapmaktan vazgeçtiğiniz diğer yatırımdan elde edebileceğiniz getiridir. Yani, eğer ev almasaydınız bu tutarı bankaya yatırsaydınız kaç ayda bu geliri elde ederdiniz?
Gayrimenkulünüzün kira çarpanını kıyaslamak için uzun vadeli devlet tahvilleri idealdir. Diyelim ki piyasada tahvillerin faizi %10. Bu durumda 10 yılda devlet tahvili yatırdığınız 600.000 TL’yi amorti edecektir. Yani 600.000 TL’ye ev değil de tahvil almış olsaydınız 10 yılda anapara kadar getiri elde edecektiniz. Bu durumda ev almak mı tahvil almak mı mantıklıdır?
Elbette tahvil almanın daha mantıklı olduğunu söyleriz. Tabii faize yatırım yapma konusunda hassasiyetiniz yoksa…
Diğer yandan mülk edindiğinizde bazı masraflarınızın olacağını da hatırlatmak isterim. Örneğin emlak vergisi…
Büyükşehirde iseniz evinizin binde 2’si, büyükşehirde değilseniz binde 1’i tutarında her yıl iki eşit taksitte olmak üzere emlak vergisi ödersiniz.
İstanbul gibi deprem riski taşıyan bir şehirde yaşıyorsanız DASK (zorunlu deprem sigortası) yaptırmak gereklidir.
Yaptırmadığınızda ceza gelmez. Ancak böylesine riskli bir bölgede küçük primler karşılığında yaptırmamak pek akıllıca görünmüyor.
Ev alırken tamamını peşin ödeyerek alan kişi sayısı oldukça düşük. Konut kredisi kullanımı yaygın. En yüksek konut kredisi vadesi 120 ay yani 10 yıl.
Özetle, gayrimenkul her zaman yüksek getiri sağlamaz.
